Le marché des demeures historiques – un marché à part (I)
Quand le charme des ruines prend en France
Il s’en étonne lui-même. Patrice Besse, spécialiste en France de la vente de « Châteaux, demeures et tout édifice de caractère», vient de vendre trois ruines en deux mois. Pourquoi ? « C’est passionnant, il y a tout à faire et tout à lire! Contrairement à une demeure qui a gardé ses empreintes du XVIIe ou XVIIIe siècle, en plus ou moins bon état.» Et il cite un architecte passionné, acquéreur d’un vrai castel en ruine dans le Sud de la France, qui entame une analyse scientifique de sa ruine de fond en comble. A l’aide de nouvelles technologies et d’images aériennes en 3D, il la scrute au scanner pour retrouver les exactes traces de son passé, comme on scrute l’homme pour détecter ses maladies, afin de mieux le guérir et « remettre sur pied».
La rubrique « ruine », d’ailleurs, n’existe que depuis environs trois, quatre ans chez Patrice Besse. Si les gens les achètent, c’est certainement aussi pour acquérir, à un prix plus que raisonnable, une demeure à valeur historique et donc d’un certain prestige. Comme ce charpentier passionné, compagnon du Tour de France, qui retapera de ses mains sa ruine par petites étapes. « Il y a de tout », corrige Patrice Besse. Et même des bêtes noires qui investissent pour essayer de faire quelques mois plus tard une bonne affaire en revendant après un léger maquillage. Patrice Besse essaye de les éviter, en parlant «passion et savoir ».
En France, cet homme élégant à une réserve certaine, n’est pas le seul à vendre des châteaux et manoirs ou autres bâtisses intéressantes. Il a d’autres cabinets travaillant comme lui dans toute l’Hexagone, tel Le Nail ou, à un autre degré, Mercure. Ce qui distingue cependant Patrice Besse, de nationalité franco-suisse, c’est l’ancienneté de son agence (1924) et son approche, visible par des descriptifs de vente presque lyriques. En plus d’une visite guidée enrichie de termes d’architecture et d’histoire de l’art, il y inscrit déjà ses conseils pour une utilisation future. La rédactrice ne vous cache pas, qu’elle les lit avec plaisir à ses moments perdus. « Il faut guider l’acquéreur de nos conseils avisés. Cela ne sert à rien de le tromper en vendant l’objet à la surenchère. C’est pour cela que nous avons retiré de notre vocabulaire des expressions ‘le plus beau, le plus grand à saisir’ », explique Patrice Besse qui a repris l’agence en troisième génération et la développe depuis vingt ans à grands pas. «La vente de bâtiments historiques, c’est différent. Vous vendez des pierres qui racontent une histoire ». De ses vendeurs, il exige à la fois une notion de commerce et de culture. Et il a tissé des liens étroits avec des associations privées du patrimoine.
L’approche de cette agence ressemble à celle de certaines agences allemandes, spécialisées également dans des bâtiments historiques. Mais contrairement à l’un de ses confrères allemands, qui se limite à la vente de maisons classées, il ne s’arrête pas à ce critère. La raison est simple : en Allemagne, les critères de classement diffèrent à tel point de la France que le premier fourmille de bâtisses classées. Le marché est donc plus grand : de la grange, à la petite maison d’artisan, du moulin au châteaux prestigieux. Cependant, l’agence Besse réclame de rester sélective. Des demeures restaurées avec des produits de grandes surfaces de bricolage, Patrice Besse refuse de les prendre dans son catalogue. « Pour moi, c’est invendable. L’authenticité est pour moi un gage de valeur ! » explique-t-il. Le Cabinet Le Nail voit cela sous un autre angle en disant: «Il faut rendre service au vendeur qui fait appel à nous. »
Les étrangers, qui étaient nombreux ces dernières décennies à avoir acheté leur résidence secondaire en France, sont-ils les pires ? « Non », dit Patrice Besse spontanément. » Le pire en terme de restauration, je l’ai vu avec les Français. Un étranger qui achète un château le fait en général avec une grande culture derrière. Il s’intéresse à l’histoire et veut bien faire. Que ce soit un Chinois, un Allemand ou un Anglais.»
La vente de grandes demeures historiques a-t-elle augmentée depuis l’arrivée du nouveau gouvernement au pouvoir ? Aucune des agences interrogées ne l’affirme. Pour le Cabinet Le Nail le turn-over des bâtisses s’est cependant accéléré ces dernières années. Les familles qui gardaient leur propriété historique pendant cent ans et plus s’en séparent aujourd’hui, une fois arrivées à l’âge de la retraite où leurs revenus se trouvent diminués et ceux des enfants pas assez élevés pour reprendre. « Un château, faute de terre, ne donne plus de revenus. Pour le reprendre il faut le vouloir et le pouvoir. Ceux qui achètent chez nous ont les moyens.» affirme François-Xavier Le Nail. Patrice Besse ne voit pas, lui non plus, une augmentation des mises en ventes. Certes, il a en ce moment une panoplie des plus gros châteaux de France dans son éventail d‘offre. «Du jamais vu », commente-t-il, non sans fierté. Mais pour lui, l’apparition soudaine de ces demeures est plutôt liée au désintérêt de la jeune génération qui devait reprendre. Un point de vue, dont la rédaction se fera un plaisir d’ouvrir le débat dans un autre numéro.
Dr. Bettina de Cosnac, Journaliste (La suite de la série sera consacrée au marché allemand)
Wenn der Charme von Ruinen in Frankreich greift …
Immobilienhändler Patrice Besse kann es selbst nicht glauben: Allein in den letzten zwei Monaten verkaufte er gleich drei Ruinen. Richtige Ruinen, ohne Dach und Fenster. Nur noch Mauerwerke. Der Grund: sie sind zugleich erschwinglich und, als einmalige historische Bauten, von einer Aura des Prestiges umgeben. Gleichzeitig ist bei ihnen noch « alles zu lesen und zu machen ». Die Ruinen gingen deshalb zunächst an historisch Interessierte: an einen Denkmalarchitekten, der mit neuester Technologie die « Spuren der Geschichte » seiner Ruine erfasst und an einen jungen Zimmermann, der in Eigenarbeit die Ruine aufbauen will. Der dritte allerdings, ist ein Investor, der schon einige Schlösser besitzt.
Der Verkauf von Schlössern, « Manoirs », Anwesen und « Hôtels Particuliers », hat in Frankreich seinen eigenen großen Markt. Und seine Immobilienspezialisten wie den Franko-Schweizer Patrice Besse, das Cabinet Le Nail oder, auf anderer Ebene, Mercure. Erstere handeln fast ausschließlich mit historischen Immobilien, wobei nicht alle Objekte im Angebot denkmalgeschützt sind. Die Kriterien für Denkmalschutz sind in Frankreich enger gefasst, betreffen oft auch nur Teilbereiche von Bauten. Entsprechend ist eine Spezialisierung auf Denkmalimmobilien, wie manche deutsche Immobilienhändler sie inzwischen haben, nicht lukrativ.
Patrice Besse unterscheidet sich von seinen Konkurrenten durch eine angenehm leise Herangehensweise an das Objekt und dessen Verkauf. « Der Handel mit historischen Immobilien ist anders. Die Steine erzählen eine Geschichte. », meint Patrice Besse. Seine fast poetischen Verkaufstexte werden mit kunsthistorischen Begriffen verfeinert. Von seinen Verkäufern erwartet er ein Können zwischen « Kultur und Kommerz ». Dass er mit den großen, privaten Denkmalorganisationen Frankreichs zusammenarbeitet erhöht seine Glaubwürdigkeit, dass er seine Klientel auf ihr echtes Interesse hin prüft, auch wenn er schwarze Schafe, sprich Spekulanten, nicht ausschließen kann. Historische Immobilien, die durch eine Sanierung mit inadäquaten Baumarktprodukten der Historie widersprechen, nimmt er nicht in seinen Katalog auf. Oft sind es die Franzosen selbst, sagt Patrice Besse, und nicht die zahlreichen, in Frankreich investierenden Ausländer, die erworbene historische Substanz verschandeln. Ein größeres Immobilienangebot als Folge der neuen Regierung sieht keiner der Händler. Auch wenn Patrice Besse seit kurzem sieben der größten Privatschlösser Frankreichs in seinem Angebot hat. Das Cabinet Le Nail verweist auf einen schnelleren Turnover historischer Objekte, darunter Schlösser. Dies sei der Tatsache geschuldet, dass viele Erben aus traditionellen Familien nicht mehr über das nötige Geld für deren Unterhalt verfügen. Patrice Besse führt es auf Interessenverlagerungen der jungen Generation zurück. Ein Argument, gar eine Debatte, die Monumentum Nostrum in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen wird. (Red.)
(In der nächsten Ausgabe: Teil II, Der Denkmalimmobilienhandel in Deutschland)
Fremde Impulse im Umgang mit dem Baudenkmal
Kommen und Gehen ist Teil menschlichen Alltagshandelns, Austausch und Migration sind der „Normalfall“ gesellschaftlichen und kulturellen Wandels. Diese Tatsache anhand ihrer Spuren im Baubestand aufzuzeigen, war ein Leitgedanke des zur Kulturhauptstadt RUHR.2010 von den beiden Landesdenkmalämtern in Nordrhein-Westfalen entwickelten Denkmalprojektes „Fremde Impulse – Baudenkmale im Ruhrgebiet“, siehe www.fremde-impulse.de Gerade heute, wo der Anteil der Bevölkerung mit einem sogenannten Migrationshintergrund stetig wächst und der persönliche oder familiäre Bezug zur Geschichte des Wohnortes für viele aufgrund der eigenen Lebensgeschichte nicht von selbst gegeben sein kann, muss es verstärkt im öffentlichen Interesse sein, den Menschen die Geschichte der Region und der Orte und Städte, in denen sie leben, anhand der Baudenkmale anschaulich nahe zu bringen.
Ein wichtiger Aspekt kommt hinzu: Der Umgang mit dem einzelnen Baudenkmal wird auch geprägt vom Erfahrungshorizont und den Lebensgewohnheiten der Denkmaleigentümer und Bewohner. Das kann sehr unterschiedlich und manchmal problematisch sein. So ist beispielsweise die an sich sehr ansprechende türkische Gepflogenheit, immer frisches kochendes Teewasser bereitzuhalten, unter Umständen wenig verträglich mit einem geschlossenen Innenraum, in dem die entstehende hohe Luftfeuchtigkeit nicht genügend nach außen gelangen kann und so zu Bauschäden führt. Andererseits sind Bauarbeiten mit traditionellen Techniken und Materialien wie Lehm häufig noch selbst geübte Praxis und ihre Anwendung im Baudenkmal wird leicht akzeptiert. Zu den vorhandenen unregelmäßigen Stufen zwischen zwei Räumen in einem alten Haus kommentierte die Eigentümerin: „Ich bin Engländerin, ich bin das gewohnt. Wir finden ein altes Haus, das krumm und schief ist, mit seinem Charme schön.“ Ehemalige Nutzgartenflächen, die seit Jahrzehnten in Ziergärten oder reine Rasenflächen umgewandelt waren, werden von Zuwanderern wieder zu Gemüsegärten umgebildet, das ist in manchen denkmalwerten Siedlungen im Ruhrgebiet sehr vielfältig zu sehen. Der Umgang mit deutschen Behörden, mit eingespielten Verwaltungsabläufen kann für Menschen aus anderen Ländern und Kulturen zunächst ungewohnt sein. Es gibt Sprach- und Verständigungsschwierigkeiten, die Formulierungen in amtlichen Schreiben klingen trocken, können Missverständnisse und, wie mir ein niederländischer Eigentümer berichtete, auch schlaflose Nächte verursachen.
An der mittelalterlichen Stadtmauer in Duisburg kam ich mit einer türkischstämmigen Familie ins Gespräch. Wie alt denn diese Mauer sei und woran man das sehen könne, wurde ich gefragt. Ich versuchte, mit meinem angelesenen, bruchstückhaften Wissen über diese Mauer zu antworten, erzählte etwas vom 12. Jahrhundert und schriftlichen Quellen und kam mir selbst dabei sehr theoretisch und abgehoben vor. Der etwa 10jährige Sohn der Familie mischte sich ganz engagiert ins Gespräch ein und erläuterte uns allen, also die Hunnen wären nicht hier an der Stadtmauer gewesen, aber die Wikinger – und sie wären mit Schiffen gekommen. Sie hätten sich dann etwas mit den Leuten in Duisburg gestritten, es wäre auch jemand dabei gestorben, aber anschließend hätten sie sich wieder vertragen. Er wüsste das, weil er oft im Stadtmuseum mitmacht, sie würden einen Film darüber drehen und er spiele darin einen Vater …. Wichtig ist, miteinander ins Gespräch zu kommen über alle Barrieren hinweg – Denkmalkunde und Geschichte auf vielfache Art vermitteln, den Spaß an den Dingen weitergeben, gemeinsam Horizonte erweitern mit Toleranz und Respekt auf allen Seiten.
Dr.-Ing. Barbara Seifen, LWL-Denkmalpflege, Landschafts- und Baukultur in Westfalen
Apports étrangers et monuments historiques
Tout changement sociétal et culturel „normal“ est marqué par un échange et une migration entre les cultures. L’office du patrimoine Rhénanie-du-Nord-Westphalie a étudié en 2010 de telles empreintes sur les monuments historiques de la Ruhr au moment où celle-ci est devenue capitale européenne de la culture. Une nécessité d’autant plus grande que la part de la population ayant un „background“ étranger ne cesse d’augmenter en Allemagne. Aussi faut-il non seulement les familiariser avec les monuments et leur histoire qui les entourent, mais comprendre aussi ce qu’ils apportent comme culture et usages quand ils deviennent locataires ou propriétaires d’un monument historique. Parfois cela peut se révéler problématique. Comme la très agréable coutume turque de tenir, à la longueur de la journée, de l’eau bouillante à disposition pour le thé. L’humidité dégagée peut fragiliser de vieux murs. Quant à l’administration et son langage abstrait ainsi que les multiples lois et règlements concernant les bâtisses classées, ils sont souvent difficiles à comprendre pour quiconque venant d’un autre pays et d’une autre culture. Que de nuits blanches passées par telle famille néerlandaise à décrypter la législation allemande. Mais l’expérience de Barbara Seifen, ingénieure, travaillant à l’administration du patrimoine de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, fût plus qu’agréable lorsqu’un jour elle rencontre une famille d’origine turque près de la vielle muraille de Duisburg. Le jeune garçon de 10 ans, pris par passion, savait expliquer parfaitement l’histoire de celle-ci. Elle en tire plusieurs conclusions : Le plus important reste, au-délà des barrières, à créer un dialogue entre les cultures, à transmettre l’histoire et le patrimoine de manière très diversifiée, à susciter du plaisir et élargir des horizons en commun par le respect et une tolérance mutuels. (Réd.)