Denkmalimmobilienhandel in Deutschland – Teil II
Ein Ruf aus Bayern : « Für unsere Denkmalimmobilien brauchen wir Visionäre » – Denkmalimmobilienkauf: mehr Lust und Last als Spekulation
Persönliches Engagement und Herzblut, solche Eigenschaften werden wohl kaum mit dem traditionellen Immobiliengeschäft verbunden. Immobilienmakler im Denkmalbereich scheinen jedoch etwas anders zu ticken, glaubt man ihren Worten und werbenden Texten. Sicher, auch sie wollen und müssen ihr Geld verdienen. Aber wenn ein denkmalgeschütztes, halb verfallenes Haus, Gutshaus oder Schloss beim Notar den Besitzer wechselt, bestätigen vertragliche Verpflichtungsklauseln zur Notstandssicherung und Restaurierung durchaus die neue Fürsorge. Zumindest in Deutschland.
Gerade in den neuen Bundesländern hat man, 20 Jahre nach der Wende, aus negativer Erfahrung gelernt. „Hier in Bayern ist das Denkmalrecht gewiss etwas strenger als in den neuen Bundesländern, wo aus der Not heraus manchmal ein Auge hoffnungsvoll zugedrückt wurde “, meint Denkmalimmobilienhändler Gunar Gronauer aus Franken. Vor vier Jahren verkaufte er seine Versicherungsgesellschaft mit Immobilien im Nebengeschäft, um sich ausschließlich auf den Verkauf denkmalgeschützter Immobilien zu konzentrieren. Die Idee reifte, als er selbst eine Denkmalimmobilie erwarb, sie renovierte und heute kulturell nutzt. Er sah Handlungsbedarf. Damals arbeitete er sich mühsam durch den Dschungel bestehender Denkmalgesetze und erstellte, ganz Kaufmann, ein tragfähiges Nutzungskonzept. „Ohne Konzept geht es nicht. Das Schlimmste sind ja nicht der Erwerbskosten der Immobilie, sondern die Kosten danach“, erklärt der Experte mit Nachdruck.
80-85% der Kaufinteressenten sind bei ihm Menschen mit „historischem Bewusstsein“. Für sie – und ihn – sind alte Gemäuer „Zeitzeugen“. Aber viele potentielle Käufer trauen sich nicht an halb verfallene Häuser ran. „Es braucht schon Mut und vor allem Visionen, sich das Gebäude restauriert vorzustellen und auch seine Nutzung“, meint Gronauer. „ Doch Visionäre sind rar gesät.“ Manchen Interessenten spricht er deshalb Mut zu, begleitet sie, falls gewünscht, mit einem Allround-Paket nach dem Kauf, indem er hilft, die richtigen Förderanträge zu stellen und Nutzungskonzepte zu entwickeln. Sein Plus: er arbeitet eng mit dem Bayrischen Landesamt für Denkmalpflege zusammen. Es ist, abgesehen vom Landesamt für Kultur und Denkmalpflege Mecklenburg-Vorpommern, das ebenfalls seit Jahren mit einem Denkmalimmobilienhändler zusammenarbeitet, eine in Deutschland noch seltene Vernetzung, die beiden, der Institution und dem von ihr mit Vertrauen bedachten Händler, zugute kommt. Und letztlich auch dem Käufer, der nicht alleingestellt ist. In Frankreich besteht eine solche Zusammenarbeit nicht. Auch gibt es keine staatlichen Plattformen für private Denkmalimmobilien.
Dipl.-Ing. Cornelia Stoll, seit 2006 Maklerin für „historische Häuser“ mit Sitz in Anklam, Mecklenburg-Vorpommern, wurde während ihres Studiums für Denkmale sensibilisiert. Sie verkauft denkmalgeschützte Anwesen nur noch, wenn Geld und Konzept – zumindest auf den ersten Blick – stimmen. Auch wenn sie, zugegeben, wie alle Händler nur beschränkte Einflussnahme auf potentielle Spekulanten hat.
Schätzungsweise 10-15% Immobilienspekulanten aus dem In- und angeblich ruinierten Ausland, wie etwa Griechenland, erwerben derzeit bei Zwangsversteigerungen oder Auktionen, das eine oder andere steinerne, denkmalgeschützte Schnäppchen. Um es kurz darauf, unsaniert und oftmals in schlimmerem Zustand als vorher, weiter zu veräußern. Denn notariell darf nicht vorgeschrieben werden, in welchem Zeitraum eine Immobilie nach dem Kauf weiter veräußert werden darf. Cornelia Stoll beschwichtigt: „Lukrative Renditeobjekte gibt es ohnehin nicht mehr.“ Ihr Stolz: 2012 fand sie für drei, fast hoffnungslose, von Leerstand gekennzeichnete historische Anwesen, darunter das „ruinöse“ Herrenhaus Pinnow, die „richtigen Käufer“. „Das Haus findet seinen Besitzer“, korrigiert Gunar Gronauer aus Franken und zitiert ein Beispiel aus erster Hand: 18 Jahre lang wollte keiner der vielen Besucher die leer stehende Denkmalimmobilie haben, die er heute sein eigen nennt. Er sah es, verliebte sich und kaufte. Es mag romantisch klingen, aber vielleicht sind echte Denkmalliebhaber beim Kauf durchaus emotional engagierter.
Vor dem Erwerb einer Denkmalimmobilie gilt, so Cornelia Stoll, eines zu beherzigen: “Sich unbedingt vor dem Kauf mit der zuständigen Denkmalbehörde in Verbindung setzen, um zu wissen, was von den eigenen Plänen machbar ist und nicht.“ Hat sie seit der Eurokrise mehr Käufer als vorher? So leicht würde sie diese Frage nicht bejahen. Der Denkmalbereich hatte schon immer seine, vergleichsweise bescheidene, Nachfrage. Auch Gunar Gronauer sieht keine auffallende Steigerung; „Verkaufsschwankungen von plus minus 10 Prozent pro Jahr sind eigentlich die Regel.“ Während das Interesse sich in Bayern auf Denkmalhäuser als Erstwohnsitz und auf Ballungsgebiete wie München, Ingoldstadt und Augsburg konzentriert, tendieren in Mecklenburg-Vorpommern die Käufer zu Landsitzen für touristische Nutzung und Zweitresidenzen. Oftmals beabsichtigen private Eigentümer, ihr Rentendasein dort zu verbringen. Sie sorgen vor: Die meisten Käufer für Denkmalimmobilien finden sich ab 40 Jahren aufwärts.
Dr. Bettina de Cosnac, Journalistin
Le défi lancé par un agent immobilier en Bavière : « Pour nos biens classés, nous avons besoin de visionnaires. » – L’acquisition de tels biens tient plus du coup de cœur que de l’ investissement spéculatif
Engagement personnel et pincement de cœur ne sont certainement pas les qualités que l’on associe spontanément avec un agent immobilier. Certes, ces agents aussi veulent et doivent gagner de l’argent avec leurs transactions, mais dans le domaine des biens appartenant au patrimoine, ils sont un peu d‘un autre genre. Ils prennent la vente plus à cœur, sachant qu’ils ne font ni plaisir à l’acquéreur, ni à l’office du patrimoine qui réglemente l’utilisation et l’aménagement du bien, et encore moins à la bâtisse elle-même, s’ils vendent pour vendre.
Leur crédibilité est plus qu’ailleurs en jeu, d’autant plus que certains d’entre eux, du moins en Allemagne, se sont spécialisés exclusivement dans la vente de maisons et propriétés classées, coopérant même, comme Gunar Gronauer en Bavière, directement avec les administrations du patrimoine concernées. Cette coopération construite pendant des années et encore rare en Allemagne ne trouve un pendant que dans le Mecklembourg-Poméranie.
C’est d’ailleurs dans les nouveaux Länder que les communes sont devenues particulièrement vigilantes quand il s’agit de transaction de biens classés. Ceci suite aux mauvaises expériences faites juste après la réunification : des superbes biens ont été vendus sur de tendres promesse et de grands espoirs. Après, rien ne s’est passé sauf que la bâtisse tombait lentement en ruine. Selon Cornelia Stoll, ancienne ingénieure et agent de « maisons anciennes » depuis 2006, de telles spéculations comme dans les années 90 ne sont plus à faire. Même si, selon les sources, des investisseurs (environs 15%) primordialement de pays européens soit disant en faillite, achètent encore lors des ventes aux enchères, pour placer leur argent dans l’attente d’une plus-value à la revente du bien acquis.
Mais cette belle époque semble révolue. Les grands biens qui restent sur le marché dans un Land tel le Mecklembourg, sont les moins attrayants. Ils ont un défaut d’emplacement (proximité d’une route ou d’un immeuble au sobre style made in « RDA ») ou demandent d’énormes investissements personnels. Les subventions, d’ailleurs, se font de plus en plus rares.
Les vendeurs essayent aussi de veiller à ce que l’acquéreur ait un bon concept d’animation qui fera vivre son château ou son « Gutshaus ». Pour Gunar Gronauer, « c’est la maison qui trouve son propriétaire » et pas l’inverse. Un peu comme un chat adopte son maître. Il parle d’expérience, ayant acquis un énorme bien classé en Bavière que plus d’une centaine de personnes avaient visité – en vain. En le restaurant, il s’est aperçu de la « jungle des lois » pour un bien classé. Suite à cela, il a eu l’idée de s’y spécialiser pour aider l’acquéreur de A à Z, en lui concoctant même, si souhaité, un plan de restructuration. 80% à 85% des acquéreurs ont une conscience et une vraie connaissance historique. Mais ce qui leur manque, c’est la capacité à s’imaginer le bâtiment restauré. « Nous avons besoin de visionnaires » lance-t-il comme appel, suivi d’un soupir.« Mais ils sont rares ! ». Personne parmi les agents interviewés n’affirme avoir fait plus de ventes depuis la crise de l’euro et la soi-disant fuite dans la pierre. Des variations annuelles de 10 à 15 % de ventes restent pour eux la règle. Tous, ils réitèrent un conseil : quiconque veut acheter un bien classé a tout intérêt à se mettre en contact le plus tôt possible avec le « Denkmalpflegeamt » de sa région et de son Land, afin de savoir ce qui est possible ou non du point de vue transformation et restructuration. Pour ne pas se retrouver à la fin déçu et dos au mur… (Réd.)